律所研讨 - 宁夏辅德律师事务所

辅德法评

房地产合作开发中非合同相对方对工程款的责任承担分析

作者苏志峰编辑吴雨星

2020-08-10 辅德法评

前言

合作开发是房地产开发模式之一，该模式表现形式往往是一方以土地使用权出资、另一方以建设资金出资，双方共同开发房地产。在对外从事法律行为时，通常以一方名义对外签署合同（多数情况是提供土地一方），继而由签署方承担合同债务，而后根据合作双方之间的内部约定划分责任。但是房地产工程款欠付纠纷中，建筑公司往往会将未签署合同的一方也作为被告一并诉至法院，要求该方就欠付工程款承担连带清偿责任，该类案件往往会导致未签署合同的该方陷入冗长的诉讼漩涡。笔者以自身承办的案件为例，以期在该类案件中为非合同相对方拟提出的思路和抗辩作出分析提示。

一

案例简介

2018年5月，A公司与B公司签订合作开发合同，约定双方共同开发某商住楼项目，A公司负责具体建设事务，B公司提供项目土地，双方共同出资并按约定比例分配项目利润。合作开发协议签订后，B公司以自身名义与项目总承包方C公司签订建设工程施工合同，项目开工建设。项目进行过程中，A、B公司间分歧较大，2018年7月，双方解除了合作开发合同并达成解除协议，约定A公司退出项目开发，项目开发间产生全部债务由B公司承担。后因项目施工过程中欠付C公司工程款，C公司将A公司、B公司共同诉至法院，要求B公司支付工程款，A公司承担连带责任。笔者接受A公司委托承办本案。

二

C公司主张A公司承担连带责任的观点总结

C公司认为其与A、B公司共同建立了建设工程施工合同关系，故A公司应当对工程款承担连带责任，具体观点如下：1、涉案建设工程合同主协议及补充协议人员签字均为A公司人员，再由B公司加盖印章；2、在工程签证单中均载有A公司人员签字；3、A公司以自己名义接收B公司招投标保证金及履约保证金；4、A、B公司签订的《房地产合作开发合同》约定,由A公司负责涉案工程的资金管理、财务管理、B公司所有印章等由A公司保管。根据民事权利与义务相一致的原则，A公司参与了案涉合同的签订和履行，应当对涉案工程款承担支付义务。

三

A公司不应承担连带责任的法律分析

笔者基于对案件事实及证据的分析，结合相关法律规定，认为本案中A公司不应承担连带责任，理由如下：1、基于最基础的合同相对性原理，案涉施工合同为B公司与C公司签订，该合同对合同当事人以外的主体不发生法律效力，基于此C公司无权要求A公司就该合同项下债务要求B公司承担连带责任；2、案涉项目的所有权及建设主体始终属于B公司（因相关证件均办理在B公司名下），合作开发本身不能改变项目权属的法律状态，合作开发合同关系仅仅约束A公司与B公司，对外不产生任何法律约束力。故C公司无权基于A、B公司的内部约定，就外部状态来看完全归属于B公司的项目向A公司主张债务承担责任；3、A公司相关人员在案涉合同、补充协议、变更签证等材料上签字前，均取得了B公司的授权委托书，故前述主体签字时代表的是B公司而非A公司，相应的法律责任应由B公司承担；4、A、B公司在C公司起诉前已经签订解除合作协议书，双方约定项目产生的任何债权债务及风险概由且自始由B公司承担，与A公司无关。有鉴于此，A公司已全面退出涉案项目的合作，对涉案项目不享有任何权益，不应承担任何该项目产生的债务。

四

法院认定

1、一审法院认定：基于A、B公司在原合作协议中关于共同出资、联合开发、风险共担的约定，以及B公司授权A公司人员负责项目开发有关事务的约定，A、B公司实为合伙性联营。依据最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》（下称《联营合同纠纷解答》）第五条中关于“合伙型联营体的退出方还应对退出前联营所得的盈利和发生的债务承担连带清偿责任”之规定，判令A公司就案涉工程款承担连带清偿责任。

2、笔者作为A公司代理人提起上诉，认为一审判决适用法律错误，核心观点如下：

（1）《联营合同纠纷解答》颁布时间为1990年，当时《民法总则》、《合同法》均尚未颁布，实行后的《民法总则》删去了所谓联营概念，故本案不应再适用《联营合同纠纷解答》。就本案法律关系来说，应适用在其后颁布生效的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”之规定，认定A公司在退出前与B公司间成立房地产开发合作关系。

（2）即使适用该解答，纵观《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第二条、第五条、第七条、第九条，该解答严格区分了三种联营方式：即法人型联营、合伙型联营及协作性联营。法人型联营指联营各方就联营体成立了独立法人组织，合伙型联营指联营各方就联营体成立了合伙组织，协作性联营指联营各方并未就联营体单独成立或注册主体，仅以协议约束联营各方。该解答第九条明确规定了：联营各方对联营债务的责任应依联营的不同形式区别对待。联营一方须对联营债务承担连带责任仅规定在合伙型联营中，法人型联营和协作型联营则按照合同约定进行债务承担，除非合同有约定否则联营一方不承担连带清偿责任。本案中，A、B公司就开发涉案房地产项目仅签订了合作开发协议，除此之外没有就合作开发项目成立任何法人或合伙组织，故A公司在退出前与B公司的法律关系属于该解答中的协作性联营，并非合伙型联营。即使适用该解答，对于联营期间的债务承担也应当依据联营双方的协议约定。A、B公司在解除合作协议中已经明确约定合作期间的债务由B公司承担，与A公司无关，故A公司不应承担清偿责任。

（3）本案应尊重债权的特定性、合同的相对性及当事人意思自治原则，不应擅自突破合同相对性判令非合同当事人的A公司承担连带清偿责任。A公司在本案中非合同当事人，对外签订合同均加盖B公司公章，即使工程施工过程中有A公司工作人员签名，也是B公司授权员工行为，仍应以对外加盖公章为准。C公司在签订建设工程合同前即充分知悉A、B公司间合作开发关系，却在签订合同整个过程中对合同只加盖B公司公章无异议，亦未要求A公司加入涉案建设工程施工合同法律关系中，说明C公司充分了解且接受债务由B公司独立承担的事实。

3、二审法院认为：现有证据无法证明A、B公司共同将案涉工程发包给C公司，故案涉建设工程施工的发包方为B公司。A公司与B公司签订《房地产合作开发合同》属于该双方之间的内部合作行为，根据合同的相对性原则，B公司是支付工程款的主体，A公司不应承担支付工程款责任，故一审判决A公司连带支付工程款不当，改判为驳回C公司对A公司的诉讼请求。

五

既存司法环境中非合同相对方不承担连带责任的法律检索

1、法律、司法解释

经笔者查询，目前没有法律、司法解释明确规定非合同相对方应否对工程款承担连带责任，现行法律就该问题更倾向以当事人自治为认定标准，如《民法通则》第五十二条规定：企业之间或者企业、事业单位之间联营，共同经营、不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任。第五十三条规定：企业之间或者企业、事业单位之间联营，按照合同的约定各自独立经营的，它的权利和义务由合同约定，各自承担民事责任。

2、司法判例

经笔者检索查询，现阶段仍有个别地方法院判令非合同相对方承担连带责任，但最高院判例倾向性意见为应尊重合同相对性，因而驳回了建筑公司关于连带责任的请求。案例如下：

（1）最高院审理的大连渤海建筑工程总公司与大连金世纪房屋开发有限公司、大连宝玉房地产开发有限公司、大连宝玉集团有限公司建设工程施工合同纠纷案【案号：(2007)民一终字第39号】中，最高院在论证资金方是否需要就工程款承担连带责任时，其观点为“债权属于相对权，相对性是债权的基础，故债权在法律性质上属于对人权。债是特定当事人之间的法律关系，债权人和债务人都是特定的。债权人只能向特定的债务人请求给付，债务人也只对特定的债权人负有给付义务。即使因合同当事人以外的第三人的行为致使债权不能实现，债权人不能依据债权的效力向第三人请求排除妨害，也不能在没有法律依据的情况下突破合同相对性原则要求第三人对债务承担连带责任。”（全文刊载于2008年第11期《最高人民法院公报》）。

（2）最高院审理的威海市鲸园建筑有限公司与威海市福利企业服务公司、威海市盛发贸易有限公司拖欠建筑工程款纠纷案【案号：(2010)民提字第210号】中，最高院的观点认为：“鉴于旅游基地与泉盛公司在合作开发合同中明确约定泉盛公司出地，旅游基地出资，且本案所涉《建设工程施工合同》也是鲸园公司与旅游基地签订，鲸园公司要求盛发公司承担连带责任缺乏事实和法律依据，不予支持。”（该案例全文刊载于2013年第8期《最高人民法院公报》）。

3、法理观点

《民事审判指导与参考》总第33集（2008、1）92-93页中认为：合作开发房地产合同中的合作一方按照合同约定负责开发项目建设的合同义务，由其作为发包人与施工企业签订施工合同，在发包人无力偿还工程欠款时，其他合作方对其偿还工程欠款原则上不承担连带责任。

六

律师建议

鉴于仍有地方部分判例认定非合同相对方承担连带责任，合作开发中非合同主体承担连带责任的风险尚存。本文主述案例中，A公司在一审中被判令承担连带责任的主要问题在于其有关人员在案涉工程合同的签订和履行过程中频繁以直接签字方式出现。基于此律师建议：为避免此类风险，非合同相对方在房地产项目开发过程中应尽量避免自身或人员在相关材料中签字盖章，以免建筑公司以其与非合同相对方成立了直接的、事实上的建设工程合同关系为主张，要求其承担连带责任。对于非合同相对方拟以其人员直接签字从而进行风险控制的初衷，可通过合同相对方人员签字、盖章必须事先向非合同相对方提出申请、取得同意，或取得其具体授权等方式予以避免。

查看全部

合伙人/顾问