对车位、车库归属及使用之理解
作者 陈丽娟
编辑 吴雨星
2021-09-28 辅德法评
随着城市化进程的发展和国民经济水平的提高，私人汽车普及率逐年上升，原有车位数量不足的问题日益突出，车位、车库所具有的使用价值和商业价值越来越为人们所重视。《中华人民共和国民法典》第二百七十五条、第二百七十六条对建筑区划内规划的车位、车库及占用业主公共有道路或其他场地的车位归属及使用问题进行了规定。
车位、车库是小区业主共同生活的辅助设施，在性质上属于小区的配套设施。在理解、定义规划内车位、车库前，首先应该清楚，建筑区划是指对遵循统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则规划建设的，能满足人们生产、生活需要的建筑物聚集区进行的区域划分。
规划内的车位、车库是指建设单位在开始建造之初经规划部门批准，并于建造完成后可以办理产权登记的车位。此部分车位、车库在理论上是在房屋正式销售前就已经明确存在，具有独立性、可分性，建设单位因建设这一事实行为而享有这部分车位、车库的所有权。根据《民法典》第二百七十五条第一款之规定，建设单位可以通过出售、附赠或者出租等方式处分这部分车位、车库的归属及使用。
非规划内车位是占用业主共有道路或者其他场地用于停车形成的车位。那么如何认定系业主共有的道路？业主共有的道路是指位于建筑区划内，除城镇公共道路以外属于业主共有部分之内的道路。而“其他场地”是指原本不是用于规划用于停车的地，后被占用、扩建成为停放汽车之用的场地，包含但不限于人防工程、屋顶平台、首层架空层等。在最初批准的项目建设规划中这部分车位并不存在，是占用业主共有的道路或场地建成车位后用于停车。而由于这些共 有道路或其他场地的维护费用作为公摊费用由全体业主承担了，后续改、扩建的车位归属也应随土地使用权确定，即应当归属业主共有。
对于地面上符合规划建成的车库是否属于业主共有，需要根据车库占用的土地对应的土地使用权人是谁来确定该车库的归属，不能想当然的认为属于业主共有或开发商所有。开发商利用地下空间建设的车库归属，亦需要根据规划来确定地下空间利用权的归属来确定该部分车库的归属，并非随业主购买了房屋而由业主当然取得，也不当然的因开发商建造而归开发商所有。
我国《民法典》第二百七十六条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，也即开发商应当先将这部分车位、车库提供给小区业主使用，在保证小区业主使用的前提下，方可许可小区业主以外的人使用。开发商可以采取向业主出售、出租等方式将规划内的车位、车库提供给业主使用，但不得以“只售不租”等名义拒绝小区业主以出租方式使用车位、车库。
四、开发商与业主签订的车位、车库买卖合同或出租合同无效的认定我国《民法典》第二百七十六条中的“首先满足业主的需要”是指开发商根据规划确定的规划内车位、车库与房屋套数的比例，按此比例将这部分车位、车库以法律规定的方式处分给业主。但如在小区部分业主的停车需求没有得到满足的情况下，开发商与部分业主签订了超出车位、车库与房屋套数配置比例的买卖合同或出租合同，则根据该配置比例，有合理的停车需求但没有得到满足的业主可以要求确认开发商与部分业主签订的超出配置比例的车位、车库买卖合同或出租合同无效。
因此，及时了解法律，准确理解法律，正确执行法律，加强对车位、车库的依法利用与管理，采用市场机制来鼓励开发商为业主提供必要的合理的车位、车库，对于缓解目前的车位、车库紧张的局面有着积极意义。
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对车位、车库归属及使用之理解
2021-09-28
