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辅德法评

浅析借款人签订房屋买卖合同作为借贷的担保，出借人要求履行房屋买卖合同纠纷之裁判思路

作者刘艳宁编辑吴雨星

2022-02-02 辅德法评

近年来，随着经济社会的不断发展，民间借贷行为广泛活跃，为规避借贷风险，借贷双方往往会以签订房屋买卖合同的形式为该笔贷款提供担保。一旦发生纠纷后，出借人往往要求履行买卖合同，进而取得标的物的所有权，而借贷合同与房屋买卖合同又分属两个不同的法律关系，此时人民法院对该房屋买卖合同的性质及效力又将如何认定呢？下面，笔者将通过以下案例，结合相关法律规定浅析类似案件之裁判思路。

案例分析

（一）六盘水兴吾源典当有限公司与六盘水玖盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷（［最高人民法院（2015）民申字第182号民事裁定书］）

大地公司兴吾源公司诉请：1、判令玖盛公司履行《商品房买卖合同》，交付位于本市广场路东侧“玖盛大厦”第一层101、102、105室商业用房（建筑面积1868.94㎡，购房价款为900万元）；2、诉讼费用由张俊英承担。

基本案情：2008年7月8日，兴吾源公司（买受人）与玖盛公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，该合同对商品房的销售依据、买受人所购商品房的基本情况、商品房建筑面积、商品房价款、交付期限等进行了约定。签订当日，双方共同到市房地产产权监理处进行了商品房买卖合同登记备案。

2008年7月9日，2008年9月1日，兴吾源公司与玖盛公司先后签订《购房补充协议》两份。协议约定，玖盛公司因建房周转资金困难，需用人民币900万元，由兴吾源公司以现行房价50%的价格向玖盛公司购房并到房屋产权处作登记，将产权办到兴吾源公司名下，玖盛公司同意每月补偿兴吾源公司一定价款，如不能按时付款则视为违约，则兴吾源公司有权变卖房产，如玖盛公司守约，则在协议时间内兴吾源公司不得变卖该部分房产。签订该两份《购房补充协议》的当日，兴吾源公司按合同约定向玖盛公司先后支付900万元，玖盛公司出具了收款收据。

法院认为：最高人民法院认为，玖盛公司与兴吾源公司之间是借贷关系还是商品房买卖合同关系，是本案审查的核心问题。

首先，双方当事人2008年7月8日签订的《商品房买卖合同》、2008年7月9日签订的《购房补充协议》以及2008年9月2日签订的《购房补充协议（二）》所确定的双方权利义务是，兴吾源公司向玖盛公司分别提供700万元和200万元，每月由玖盛公司补偿38.5万元和11万元（核算月息为5.5%），期限为6个月，玖盛公司同时与兴吾源公司签订附有解除权的房屋买卖合同。如玖盛公司按期归还上述款项，则享有解除合同的权利。如玖盛公司未能按期归还上述款项，则兴吾源公司有权变卖案涉房产。从双方当事人的权利义务上看，玖盛公司的交易目的是获得兴吾源公司提供的900万元，而非出卖案涉商品房，兴吾源公司的交易目的是为了提供资金并获得资金利息，而非买受案涉商品房。因此，上述合同及补充协议的真实意思是以商品房买卖合同担保借款合同。

（二）太原大地房产开发有限公司与张俊英民间借贷纠纷（［最高人民法院（2017）最高法民申3248号民事裁定书］）

大地公司大地公司诉请：1、确认大地公司与张俊英2007年7月10日签订的《商品房买卖合同》无效；2、张俊英协助大地公司撤销《商品房买卖合同》的备案登记；3、张俊英承担本案的诉讼费用。

基本案情：2006年12月8日，大地公司与张俊英签订了一份《借款协议》，约定大地公司向张俊英借款300万元，借款4个月，大地公司以金纪元大厦1、2、3层（实为2-3层）底商作抵押，抵押房屋面积3501㎡，价值3501万元。后双方签订了《商品房买卖合同》，约定大地公司将其金纪元大厦2-3层商铺卖给张俊英，面积为3501㎡、单价10000元／㎡，总金额3501万元。同时大地公司为张俊英开具了收据载明如大地公司到期不能还借款，商品房买卖合同及买房收据即生效，张俊英无需付款即对该房产拥有所有权；如到期归还了借款，该合同及收据从还款之日起失效。上述合同签订后，张俊英先后通过承兑汇票、卡对卡、农村信用合作社电汇等形式先后向大地公司借款1100万元，大地公司也对上述借款向张俊英出具了收据。

2007年7月8日，大地公司与张俊英签订了一份《协议》，约定因大地公司不能及时还款，将其金纪元大厦的2-3层，按抵押的形式以张俊英名义在市房管局备案，以保证出借资金不受损失；无论何时，如大地公司将借款归还，张俊英将无条件地配合大地公司将在市房管局备案的户名更改成大地公司；如果连续两个月大地公司不能如期、如数付给张俊英利息，张俊英将有权自行处理备案在自己名下的房产；如一年内大地公司不能偿还借款，可协商延期借款时间。

2007年7月10日，大地公司与张俊英在《借款协议》及2007年7月8日《协议》内容的基础上又签订了一份《商品房买卖合同》，约定：大地公司将其金纪元大厦2-3层底商卖给张俊英，面积为3385.58㎡、单价5000元／㎡，优惠20％，张俊英应付款1354.2320万元。同年7月10日，大地公司分别出具了收到张俊英二、三层商铺款900万元和454.2320万元两张收据。并将《商品房买卖合同》在市房管局办理了备案登记手续。

法院认为：本案需要解决的主要问题是张俊英与大地公司于2007年7月10日所签《商品房买卖合同》的性质以及效力。关于合同性质问题。综合双方所签合同以及本案事实，应当认定双方2007年7月10日所签《商品房买卖合同》系借款担保而非以房抵债的性质。首先，2007年7月10日的《商品房买卖合同》系在2007年7月8日《协议》基础上签订，并非独立的商品房买卖合同。在该协议签订后两天，大地公司与张俊英即签订《商品房买卖合同》，并办理了备案，《商品房买卖合同》所涉房产与前述7月8日《协议》中约定抵押的房产一致，因此7月10日《商品房买卖合同》应系在7月8日《协议》基础上签订，是双方对借款担保进行的约定。其次，2007年7月10日的《商品房买卖合同》与2006年12月8日的《商品房买卖合同》涉及的房产同一，但二者约定的合同单价却相差一倍，而张俊英未提交证据证明合同约定的价格属于商品房买卖市场的合理价格。第三，张俊英主张2007年7月10日《商品房买卖合同》属于以房抵债，那么按照常理，双方应首先对债权债务进行结算以确定债权数额，而张俊英在解释债权数额的组成时，却称仅是本金，不包括利息，该解释不符合民间借贷的基本特征，不能证明双方在签订合同之时对之前的债权债务有过结算，而且双方也没有签订显示有以房抵债内容的其他协议。综上，该合同系借款担保性质。

关于合同效力问题。因双方系以签订《商品房买卖合同》的形式为借款提供担保，也即名为商品房买卖实为担保，双方并不存在真实的商品房买卖的意思表示，因此双方以虚假意思表示签订的《商品房买卖合同》应属无效。

司法观点

当事人约定以房屋买卖合同为借贷合同进行担保，这种交易方式名为买卖，实为担保。《民间借贷司法解释》第23条将此类合同定性为担保合同，而非代物清偿预约。即，双方当事人在签订民间借贷合同之前或之后，为保证借贷合同的履行又签订包括商品房在内的买卖合同，并约定当作为债务人的借款人不能清偿时，需将担保标的物——商品房或者其他标的物的所有权转让给作为债权人的出借人，则其签订买卖合同的真实目的是为了民间借贷合同提供担保，而非真正实现买卖合同的目标。

对于这种名为房屋买卖实为借贷担保的房屋买卖合同，《民间借贷司法解释》第23条作出了明确规定，应按照民间借贷法律关系进行审理，即认定房屋买卖合同无效。但对于无效的理由，实践中存在争议，如前述最高人民法院裁判观点认为，双方并不存在真实的房屋买卖的意思表示，以虚假意思表示签订的房屋买卖合同应属无效。也有的观点认为，双方签订房屋买卖合同的真实目的系将房屋作为借款的担保，房屋买卖合同的履行只是具体实现担保债权的方式，该合同虽已成立，但属于借款人与出借人在债务履行期届满前，变相约定将担保财产归出借人所有，符合流质契约的要件，应属无效合同。

笔者感悟

名为房屋买卖实为借贷担保的情形在职业放贷中较为普遍，职业放贷人往往要求借款人提供房产担保，并另行签订房屋买卖协议，在借款人按期归还本息后，不再履行房屋买卖协议。当借款人无力偿还本息时，职业放贷人要求借款人将作为担保的房产过户，以借款本息冲抵房款。根据《民间借贷司法解释》第23条之规定“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿”，由此可见，首先，借贷双方以签订房屋买卖合同的形式为贷款提供担保的，人民法院应当仍然按照民间借贷法律关系进行审理，即认定该房屋买卖合同为无效合同，当然，认定合同无效的理由不一，应当根据具体案情而定。其次，因为借贷初始，借款人往往会为了尽快得到借款而在所签订的房屋买卖合同中将房屋过分低于市价进行抵顶，为保护借贷双方的利益，人民法院往往会通过拍卖买卖合同标的物的形式偿还借款，借款人直接通过房屋买卖合同取得标的物所有权基本不能实现。

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