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辅德法评

违约解除房屋租赁合同案例探析

作者张岩编辑吴雨星

2022-01-30 辅德法评

司法判例

案件来源：泰州市姜堰区罗塘综合市场管理服务有限公司、刘**房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书【泰州市中级人民法院（2021）苏12民终1280号】

案情简介：2018年9月4日，刘**与罗塘市场签订房屋租赁合同一份，约定：1.罗塘市场将原永旺大酒店出租给刘**经营源福园大酒店；2.租赁期限为十年，租赁期限从2019年1月1日至2028年12月30日止。涉案房屋于2019年11月1日出现漏水现象，刘**曾就房屋漏水问题与罗塘市场沟通，并向罗塘市场发出《解除合同通知书》。随后，刘**已搬离涉案房屋，在涉案地点南边几百米处，另行租赁房屋从事酒店经营，涉案房屋一直处于空置状态。刘**向一审法院起诉请求：1.确认原、被告签订的房屋租赁合同已解除，被告返还原告押金5000元，如法院不能确认原、被告的房屋租赁合同已解除，请求解除双方签订的房屋租赁合同；2.判令被告赔偿原告财物损失暂定为10000元；3.被告承担本案诉讼费。

案件争议焦点为：一、案涉《房屋租赁合同》是否应解除；二、被告罗塘市场是否应向刘**支付违约金。

一审法院认为，鉴于刘**目前已搬出涉案租赁房屋，要求解除合同，罗塘市场又坚决不同意解除合同，涉案房屋已闲置多日，双方合同履行出现僵局。该院认为，刘**已搬离涉案房屋，实际已无法履行本案租赁合同，罗塘市场作为享有合同解除权的一方，也有减少损失的义务，但罗塘市场至今未提出解除合同,本案审理过程中，该院主持调解，罗塘市场也不同意解除合同。租赁合同的期限还有八年，如果坚持要求刘**履行本案租赁合同，任由罗塘市场拒绝解除合同，会造成房屋闲置，刘**的履行费用过高，损失进一步扩大，可能造成双方利益严重失衡。故为平衡双方的利益，刘**现要求解除涉案合同，该院予以准许，合同解除的期限确定为判决书生效之日。刘**未按约履行合同，无正当理由提出解除合同，系违约方，解除合同给出租人造成损失的，应当按照合同约定承担赔偿损失的违约责任。合同约定除了承担违约金100000元，还应当支付自解除合同之日起至下一承租者签订租赁合同（以出租方正式收取房租之日起计）期间的房租，刘**认为违约金偏高，请求予以调整，该院认为刘**作为违约方解除合同，应当赔偿罗塘市场因此造成的损失，但是损失的范围应当结合罗塘市场的损失、租赁期限等实际情况综合考虑，如按照合同约定要求刘**承担违约金，可能出现违约金数额过高，显失公平，也可能出现罗塘市场不积极出租房屋的情况，不利于资产的良性运转，该院酌定刘**需支付违约金60000元，并另行支付自本合同解除后三个月的租金作为违约金。

二审法院认为，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原则上，违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。本案中，首先，案涉房屋存在过漏水情形，刘**因其承租房屋存在该情况等向出租方罗塘市场发出解除通知，虽然该漏水事项不足以导致合同解除，但刘**提出合同解除并非无的放矢，也即刘**不存在恶意违约的情形。其次，刘**在发出解除通知后撤场，一审法院至现场勘验发现房屋已经处于清空状态，事实上房屋租赁合同已失去继续履行的基础，如再行履行合同会造成房屋闲置，刘**的履行费用过高，损失进一步扩大。一审法院综合全案情况判决解除双方之间的房屋租赁合同符合本案实际。合同解除后，刘**除了应当返还案涉房屋外，还应当就其违约解除合同的行为承担违约责任。一审中，刘**认为违约金偏高，请求予以调整。一审法院结合罗塘市场的损失、租赁期限等实际情况综合考虑刘**应当承担违约金60000元，并另行支付自本合同解除后三个月的租金作为违约金兼顾了双方利益，有利于资产良性运转，二审法院予以维持。

二审裁判结果：一、刘**和泰州市姜堰区罗塘综合市场管理服务有限公司于2018年9月4日签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日起解除；二、刘**于判决生效后十日内向罗塘市场泰州市姜堰区罗塘综合市场管理服务有限公司返还位于姜堰区房屋；三、刘**于判决生效后十日内支付泰州市姜堰区罗塘综合市场管理服务有限公司违约金60000元及自本判决生效之日起三个月的租金。

问题延伸

在新冠肺炎疫情期间，餐饮、旅游、运输、娱乐、零售等服务行业遭受了巨大冲击，相当多的商户因经营困难欲提前解除其与出租人之间的房屋租赁合同。然而，由于某些租赁房屋的特殊性质（如租赁面积巨大）决定了出租人很难在短时间内找到下一个承租人，故租赁房屋存在空置期过长的风险，在此情况下，出租人难以接受承租人要求提前解除租赁合同的要求，并认为除因疫情影响导致合同目的不能实现外，合同双方当事人应继续履行租赁合同的约定。

在此情况下，大部分遭受新冠疫情影响的承租人关注两个问题：1、能否违约解除房屋租赁合同；2、如不能解除房屋租赁合同，如何维护自己的利益？

法律规定

长期以来，主流司法审判观点从保护交易的角度出发，轻易不认可合同违约方要求提前解除合同的主张，但这一立场在近年开始逐渐出现了变化。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称“《九民会议纪要》”）第四十八条规定：“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；　　（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”

因此，在承租人提出解除租赁合同的请求时，如果出租人采取拖延方式不予以正面回应，或是明确拒绝承租人的解除请求，承租人可以尝试通过向法院起诉来解除合同，其法律依据就是上述《九民会议纪要》第四十八条。

无独有偶，在《九民会议民纪要》之后，《中华人民共和国民法典》（以下简称“《九民会议纪要》”）第五百八十条，似乎为《九民会议纪要》第四十八条作出了背书，该法条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。

有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”

至此，租赁合同的承租人一方在理论上获得了违约解除合同的法律路径。只要承租人能够满足上述《九民会议纪要》第四十八条及民法典第五百八十条之规定就可以通过起诉解除该合同。但需要强调的是，承租人违约解除合同的门槛不可谓不高，因为除需要满足合同履行已经陷入僵局这一大前提外，法院通常会严格审查另外三个条件，即：违约方不存在恶意违约的情形；违约方继续履行合同对其显失公平；守约方拒绝解除合同违反诚实信用原则。

结语

自2020年初新冠肺炎爆发以来，各行各业均受到不同程度的影响，其中以零售、餐饮、娱乐等服务行业经受的打击最为严重。2021年国家又出台了针对K12教培行业的“双减”政策。上述行业普遍以租赁商业房屋的方式开展经营，因此可以预见房屋租赁市场将不可避免地出现大量的矛盾和纠纷，由此引发的租赁合同纠纷也将会陆续进入司法程序。主流观点认为，在租赁合同关系中，承租人通过单方解除租赁合同转嫁风险及损失的行为，有违公平原则及契约精神，不应提倡。但在某些租赁关系，尤其是长期租赁合同关系中，合同双方一旦形成合同僵局，就无法平衡承租人和出租人各自的利益。在此情况下，出租人与承租人应当互相体谅，共度时艰。如果双方无法友好协商解决，那么对于某些客观上无法履行的租赁合同，也应当要面对现实，给与承租人违约解除租赁合同的救济途径。

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