建设工程合同履行过程中以房顶账协议的效力问题 事实过程

作者 李婕 编辑 吴雨星

2022-07-29 辅德法评

2010年1月15日，被告对石嘴山市河滨街棚户区改造工程一区工程复合地基检测工程III标段进行公开招投标，原告中标。被告于2010年1月21日向原告送达了中标通知书。 

工程竣工后，双方于2013年5月23日进行了结算。自2013年5月底至2018年7月期间，双方又多次对账：被告欠付原告四笔工程款：石嘴山市惠农区河滨街棚户区改造工程一区(屯园) III 标段工程款：77900元、二区(恒园)一期II工程款：248400元、四区(谦园)III标段工程款：66800元、五区(蒙园)一期II标段工程款：540800元,合计欠付原告工程款：933123元。 

工程结算后，被告却称没有资金，提出以惠农区黄金水岸恒园肆套住宅抵顶上述工程款，在极力索要工程款未果后，原告无奈之下，欲挽回部分损失。故原被告双方于2018年7月26日签订《抵账协议书》。但被告并未依约将上述房屋交付给原告，也没有办理上述房屋的产权证，《抵账协议书》并未实际履行。 

故原告主张解除《抵账协议书》，要求被告依原结算金额支付欠付已久的工程款933123元。于2021年11月20日起诉于石嘴山惠农区法院。要求：

1.依法解除原被告双方于2018年7月26日签订的《抵账协议书》 

2.判令被告向原告支付工程款933123元 

3.判令被告向原告支付利息130587.97元（按年利率4.15%自2018年7月26日计算至2021年11月20日止）并按照上述利息计算方式计算至实际支付之日止 

庭审辩论：

庭审中双方围绕2018年7月26日签订的《抵账协议书》 是否有效，是否应当解除，是否应当继续履行该协议展开论辩。

原被告双方均认为，2018年7月26日签订的《抵账协

议书》 是有效的，但从四个方面论述其应当解除，被告应当履行支付工程款的义务：

一、双方的施工合同合法有效，被告理应支付工程款

原告是合法被告恒力盛泰的中标单位，双方的施工合同合法有效，对双方都有约束力，原被告均应严格履行。原告严格按照合同履行完毕之后，双方还进一步进行了结算，被告恒力盛泰应以现金支付，但被告恒力盛泰自始至终未支付原告的工程款，构成严重违约。

二、关于签订以房抵债协议后，施工方原告能否继续主张被告给付工程款的论述

1、被告恒力盛泰与原告工研公司签订的以房顶账协议虽然是当事人的意思自治行为，有效。但该协议系债务清偿的方式之一，并不是法律明确规定的或者合同约定的债的消灭方式。

2、原告工研公司与被告恒力盛泰于债务清偿期届满后达成的以房抵债协议，即成立新债务，与旧债务并存。原告工研公司与被告恒力盛泰所签订的以房抵债协议，如未约定消灭原有的金钱给付债务，应认定系双方当事人另行增加一种清偿债务的履行方式，而非原金钱给付债务的消灭。本案中，《房屋顶账协议》，并未约定因此而消灭相应金额的工程款债务，故该协议在性质上应属于新债清偿协议。所谓清偿，是指依照债之本旨实现债务内容的给付行为，其本意在于按约履行。

3、就本案而言，仅凭当事人签订《房屋顶账协议》的事实，尚不足以认定该协议书约定的涉诉房屋抵顶工程款已经实际给付，从而消灭相应金额的工程款债务。对此，一方面，民法典第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。据此，除法律另有规定的以外，房屋所有权的转移，于依法办理房屋所有权转移登记之日发生效力。而本案中，签订《房屋顶账协议》后，被告恒力盛泰并未将该房屋所有权转移给原告，甚至一把钥匙都没有给过原告原告工研公司，该所有的顶账房全部尚在被告的控制中。原告工研公司未取得该房屋所有权。另一方面，被告没有证据证明该房屋目前在原告的实际控制或使用中，故亦不能认定该房屋实际交付给了原告工研公司。可见，该房房屋既未交付原告工研公司实际占有使用，亦未办理所有权转移登记于原告名下，被告并未履行《房屋顶账协议》约定的义务，故原告工研公司对于该协议书约定的以房抵顶的相应工程款债权并未消灭。同时，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。这是合同履行所应遵循的基本原则，也是人民法院处理合同履行纠纷时所应秉承的基本理念。

4、被告未实际履行以房抵债协议，则原告工研公司与被告恒力盛泰之间的旧债务并未消灭。也就是说，在新债清偿，旧债务于新债务履行之前不消灭，旧债务和新债务处于衔接并存的状态；在新债务合法有效并得以履行完毕后，因完成了债务清偿义务，旧债务才归于消灭。但是，被告恒力盛泰长达四年之久，也未履行。其以实际行为证明其的不履行。据此，被告恒力盛泰应依约按时足额清偿原债务。

5、新债务届期不履行，致使以物房抵债协议目的不能实现的，原告工研公司有权请求债务人履行旧债务；而且，该请求权的行使，并不以以房抵债协议无效、被撤销或者被解除为前提。本案中，涉案工程已交付并结算。被告即应依约及时支付工程款，但被告却未能依约履行该义务。相反，就其所欠的工程款，被告试图通过以房屋抵顶的方式加以履行，遂经与原告工研公司协商后签订了《房屋顶账协议》。对此，被告亦应按照该协议书的约定积极履行相应义务。但在签订《房屋顶账协议》后，被告既未及时主动向原告交付约定的抵债房屋，也未恢复对旧债务的履行即向原告原告工研公司支付相应的工程欠款。

6、而从涉案房屋抵顶工程款协议书的约定看，原告签订该协议，意为接受被告交付的涉诉顶账房屋，取得房屋所有权，或者占有使用该房屋，从而实现其相应的工程款债权。虽然该协议书未明确约定履行期限，但自协议签订之日至今已四年多，被告的工程款债务早已届清偿期，却仍未向原告交付该协议书所约定的房屋，亦未为原告办理房屋所有权登记。

是故，被告恒力盛泰并未履行《房屋顶账协议》约定的义务，其行为有违诚实信用原则，原告签订房屋抵顶工程款协议书的目的无法实现。在这种情况下，原告提起本案诉讼，请求被告直接给付工程欠款，符合法律规定的精神以及本案实际，应得到法律的支持。

三、 关于解除《房屋顶账协议》约定的阐述

《中华人民共和国民法典》第五百三十三条第一款规定：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同”。

如果履行这份顶账协议，后续会对原告工研公司有诸多的不利影响。首先众所周知当地房价下跌，空置率高，继续履行显然原告方损失巨大。其次原告方经过2020年按照国家政策改制之后是国有独资公司，该房屋如果纳入原告名下便成为固定资产。无法进行变卖兑现。第三转让于他人也存在税负分担等一系列问题。是故原告无法接受该房屋，符合法定的解除事由。

民法典第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； 

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百六十五条，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

被告则认为，2018年7月26日签订的《抵账协议书》 是对2013年建设工程合同的变更，且合法有效，根据法律规定，应当继续履行。

法院判决

    最终法院认可了原告的主张，但认为，原告主张的被告应当支付的逾期利息的问题，2018年7月26日签订的《抵账协议书》 中并未明确约定，应自起诉状副本送达之日起予以支付。