《执行异议复议规定》第二十八、二十九条的理解与适用

作者 王学斌 编辑 吴雨星

2023-03-02 辅德法评

一、我国物权期待权的制度架构

我国引入物权期待权的时间较晚，相较于德、日等大陆法系国家，理论研究相对滞后。立法层面上，我国现行法律体系中也尚无直接表达不动产物权期待权的法律条文。但，房屋买受人的期待权已经在相关司法解释文件中得以体现，且保护范围呈逐步扩大的趋势。

2002年6月11日，最高人民法院发布了《建设工程款优先受偿批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”这是我国首次以司法解释的形式确认了一手商品房买受人对于商品房的期待权，并明确了消费者优于开发商的制度。随后《规范协助执行通知》将物权期待权的主体扩大至商品房受让房屋的所有买受人。

然而在司法实践中，基于对商业秩序稳定性的保护，物权期待权作为一种突破物权公示原则的新制度，在我国被严格限制在执行程序中，同时只有在抵押权与居住生存权相冲突时，才有可能适用期待权的相关规定。因此，2015年5月5日，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）对房屋买卖中买受人的物权期待权作出了具体细化的规定，使得该制度在房屋买卖领域更具有操作性。其中第二十八条，二十九条更是对房屋买受人物权期待权对抗抵押权的构成要件做出了详细的规定。本文将重点解读上述两条解释，并深入分析物权期待权对抗抵押权的具体情形。

二、一般房屋买受人的物权期待权

《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

本条规定了一般买受人的物权期待权，并明确了对抗抵押权的构成要件。但在司法实践中，对各构成要件却存在着不同的理解适用，下文将进一步分析：

1. 书面房屋买卖合同的认定

房屋买卖合同属于民事合同的一种，应当符合《民法典》及《商品房销售管理办法》等相关规定。同时，随着科学技术的发展，许多地方政府一直大力推广网签制度和要求对房屋买卖合同备案，这种新型技术手段不仅在一定程度上遏制了书面合同造假的可能，还起到了代替书面合同的作用。在已经办理网签手续的情况下，即使双方没有签订书面合同，也应当认定为满足了签订“书面”买卖合同的构成要件。

除此之外，随着当下经济社会的不断发展，“以房抵债”等新型合同出现在人们视野中。“以房抵债”合同的本质是以买卖房屋为手段达到清偿债务目的，其是否属于第二十八条规定的房屋买卖合同，司法实践中也存在着不同的观点。笔者认为，以房抵债合同不属于本条规定了房屋买卖合同。以房抵债合同的目的是消灭债权，债务人不能偿还债务时才会用房屋抵顶债务。同时，债权人也更倾向于通过支付金钱消灭债权而不是取得房屋所有权。以房抵债行为本质上并不是为了缔结房屋买卖合同，而是将其作为一个合法的外壳，这与第二十八条保护居住生存权的立法本意背道而驰。

2. 买受人合法占有房屋的认定

与法国的占有时效制度不同，在我国登记是不动产物权变动的基本形式，合法占有并不会导致房屋产权发生转移，但是占有依然是我国民法体系中重要的物权制度。买受人对房屋的合法占有可以印证买卖双方具有转移房屋所有权的真实意思表示，故基于此对买受人登记请求权的保护具有正当性。

买受人是否已经取得对执行房屋的合法占有，可以通过买受人对房屋的支配和控制判断。若买受人已经在房屋内居住，则一定拥有该房屋的钥匙，且相关物业费支出的单据也可予以印证；若买受人将房屋出租，则必然存在出租合同和收取租金的相关文件。这些都可以作为判断买受人支配控制房屋的证据。值得注意的是，买受人合法占有房屋应当发生在法院查封该房屋之前，若在查封之后，既算不上合法，也无法排除恶意串通的嫌疑。

3. 已支付全部价款的认定

当事人依据第二十八条取得物权期待权的前提之一是支付房屋的全部价款。根据谁主张谁举证的原则，房屋买受人应当提供银行流水单据、转账记录等相关证据。由于房屋价款数额巨大，买受人往往需要采取银行贷款的方式。笔者认为，在房屋被法院查封前，买受人已经从银行获取了贷款款项且银行在知晓查封事宜后同意继续履行贷款事项的，应视为买受人支付了全部的价款。

4. 未办理过户登记的过错认定

法律谚语有一句话：“法律不保护权力上的睡眠者”。第二十八条规定未办理过户不能是买受人自身过错导致。房屋所有权还没有完全转移时，如果买受人惰于行使自己的权利，也就可以视为其放弃了自身合法权益。一般而言，房屋买受人应当积极办理过户登记，但实践当中，买受人申请的贷款在银行内部往往会经历复杂的审批流程，在此期间内由于不能归结于买受人自身的原因导致无法办理过户手续（例如在此期间内房屋被出让方私自抵押从而被法院查封），自然应优先保护买受人的权益。

在房屋买卖过程中，买受人也应当尽到审慎审查的义务，对房屋上的权利负担以及房屋买卖过程中的相关法规应当进行全面深入的了解。例如，买受人在交易过程中由于自身疏忽未了解房屋上存在抵押登记或明知存在抵押登记依然购买，或忽视城市限购政策从而导致无法办理登记的，无法取得物权期待权。

三、商品房消费者的物权期待权

《执行异议复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本条规定了商品房消费者的物权期待权，同样也明确了对抗抵押权的构成要件。与二十八条不同，本条重点保护了首套房屋购买者的权利，由于该类购房者名下没有其他房产，执行抵押会对该类购房者的生活造成重大影响。因此，本条在二十八条的基础上更加突出了对居住生存权的保护。

与二十八条相比，本条的适用条件更为宽松，但仍有一些值得注意的地方。一是本条仅适用于商品房的买卖，商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，根据《商品房销售管理办法》第三条，商品房的买卖可以分为现售和预售两种形式。二是买受人名下无其他用以居住的房屋且购买该套房屋系用于居住，若买受人名下有用以居住的房屋，则只能适用二十八条的规定。三是买受人需要支付超过合同总价款的百分之五十，而并非全部价款，由于买受人名下无其他房屋用于居住且相对方为房地产开发公司，因此本条在二十八条的基础上更进一步保护了公民的权益。

四、结语

房屋买卖中大量存在买受人已经支付房款但是尚未办理过户登记的情形，为了更好的解决以上问题，最高院通过制定司法解释的方式为买受人提供保护支撑，这一做法促进了房地产市场健康平稳有序的发展。但由于当前我国对物权期待权的研究仅停留在理论认知层面，并由此导致对买受人期待权保护缺失的问题更加突出。本文梳理了我国物权期待权制度架构的变迁并着重分析了《执行异议复议规定》第二十八、二十九条的适用问题。通过发展物权期待权理论，将司法实践中的强效规定落到实处，获得理论发展和裁判的双重支撑，才能够更好地细化对买受人的特殊保护，达成实质公平之法治局面。