“跳单”行为的法律规则研究

作者 徐振杰 编辑 吴雨星

2026-09-11 辅德法评

一、关于“跳单”的相关问题

（一）“跳单”的概念

中介在现代市场交易活动中尤其房产交易领域发挥着非常重要的作用。购房对我国绝大多数老百姓而言，属于人生大事，通常极为重视。而由于存量房房屋出售信息较为封闭，加之房屋交易流程较为复杂，人们选择房产中介协助进行二手房交易便逐渐成为一种习惯。在房产交易过程中遇到的中介合同纠纷也在不断增加，这其中最为常见也最备受关注的就是“跳单”行为所引发的纠纷。所谓“跳单”又称“跳中介”通常是指在中介人提供了相应的媒介服务、商品信息或缔约机会后，委托人利用中介人所提供的有利信息，绕开中介人直接与相对方缔约，或者再通过其他中介人与相对方缔约的行为。

（二）“跳单”行为的相关法律规范

我国1999年所颁布实施的《合同法》将中介行为定义为居间合同，在第四百二十五条中将居间合同定义为“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”并以三个法律条文规定了居间人如实报告的义务，委托人向居间人支付价款的条件及委托人不向居间人支付价款的情形等内容。未规定委托人利用居间人所提供的信息私下成交的法律规则，全国各级人民法院在审理居间合同“跳单”纠纷时缺乏法律规则的指引，虽然有部分法院依据“诚实信用原则”“公平原则”否定了“跳单”行为的正当性，但由于缺乏具体的法律规则，司法审判实践针对该类案件产生的争议的较大。最高人民法院基于审判活动的现实需要，于2011年11月21日发布了最高人民法院印发《关于发布第一批指导案例的通知》（法［２０１１］第３５４号）（以下简称《通知》），公布指导案例第１号即“上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案”，该案裁判要旨明确“房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。”最高人民法院以指导案例的形式明确房屋买卖居间合同中的“防跳单”条款效力，也明确不构成“跳单”的情形，该指导案例为各级人民法院审理该类案件提供了一定的指导与帮助。

2021年1月1日，《中华人民共和国民法典》正式实行，《民法典·合同编》在原《合同法》的基础上进一步补充修订。将原《合同法》第二十三章“居间合同”修改为“中介合同”并且在《民法典》第九百六十五条中首次规定了“跳单”的法律规则即“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”《民法典》的颁布实施，首次以成文法的形式明确了“跳单”的法律后果，但由于该规定较为原则、简单，并不能有效满足司法审判实践中对于“跳单”类案件的需要。“跳单”类案件仍然面临法律依据不足、审判尺度不统一等问题。下面，我们将依据《民法典》第九百六十五条对“跳单”行为进行法律规则分析，并对审判实践所发生的若干问题进行分析。

二、“跳单”行为的认定标准

（一）委托人接受了中介人的中介服务

委托人与中介人订立或形成了合法有效的中介合同，是认定委托人存在“跳单”行为的前提条件。在我国目前的房屋中介服务市场中，绝大部分中介公司会在与委托人签订中介合同前就已经提供了提供看房、协商价格等中介服务，待房屋买卖双方基本达成买卖合意之时，再一并签订中介合同。此种情况下，若在中介合同正式签订前，委托人已经接受了中介人提供的服务，则中介合同法律关系已经成立，双方应按约定履行自己的义务。此时，委托人绕开中介人直接或者间接与第三人缔约便有可能构成“跳单”违约。

同时，中介人提供的中介服务应是积极的并且符合委托人要求的，否则不能认为委托人接受了中介人的中介服务。具体来说，中介人应当按照委托人的要求尽可能地寻找匹配的房源信息，并向委托人积极报告，带领委托人实地看房，在委托人明确表达对目标房源的购买意向后，中介人应积极主动安排买卖双方见面，并为协助委托人谈判及后续房屋买卖手续的办理提供具有专业性的服务。

（二）委托人绕开中介人与第三人订立合同

委托人只有实施了“绕开”中介人之行为，才会产生判断“跳单”违约成立与否的问题，这也是认定“跳单”违约的外观条件。委托人绕开中介人与第三人订立合同，在实践中通常表现为，委托人与第三人私下订立合同而未通过原中介机构，或者委托人在原中介机构之外，又委托其他中介机构提供中介服务，并通过其他中介机构与第三人订立了合同。也就是说，客观上，委托人实施了“跳”过中介人的行为。只有当委托人存在避开原中介人通过其他方式与第三人进行交易的行为，才有可能认定委托人构成“跳单”违约。从民法的诚实信用原则出发，结合禁止“跳单”条款中几乎都会扩大的委托人范围，可以认为若委托人利用配偶、父母等关系亲密的人与第三人订立合同，亦可认定为属于委托人“绕开”中介人之行为，进而可能构成“跳单”违约。

同时，从《民法典》第965条规定法律后果的角度进行推敲，可以发现委托人“绕开”中介人缔约其实包含了一个主观要件，即委托人应有逃避支付中介报酬的主观恶意。但主观恶意往往难以提供证据加以证明，因此，实践中，法院一般都会按照以下规则进行认定：（1）若委托人绕开中介人与第三人直接缔约，相当于规避了全部的中介报酬，一般都会直接推定委托人具有逃避支付报酬之恶意；（2）若委托人抛弃原中介人而选择新中介人与第三人缔约，则一般会被认为是委托人选择了报价低、服务好的中介机构而不构成“跳单”违约，不过，这种情况下，法院也会考虑委托人对新中介人的报酬支付情况，若委托人无法举证证明其对新中介人支付了中介报酬，则依然会被法院推定为具有逃避支付报酬之恶意。除此以外，法院也应审查委托人对新中介人支付报酬的具体数额，若中介报酬远低于市场价格，实为协助办理过户等程序性事项的劳务费时，则属于委托人对原中介人劳动成果的直接利用，也应推定委托人具有逃避支付报酬之恶意。

（三）合同订立与先前的中介服务具有因果关系

委托人与第三人之间合同的订立，主要是由于委托人利用了中介人提供的缔约机会或者媒介服务，这是判断委托人构成“跳单”违约的关键。对于如何判断因果关系是否存在，应当从诚实信用原则出发，综合考虑委托人对在先中介服务的利用程度及间隔时间等因素。

1.要考虑中介人对房源信息的控制情况。

若中介人与委托人之间存在合法有效的独家委托条款，那么委托人在接受中介服务后不论是私下缔约还是另行委托的，都应推定为该合同之成立与中介人提供的服务有因果关系。在没有签订独家委托条款或是独家委托条款被认定无效的情况下，若相关房源信息被特定一家或几家中介机构所垄断，由于该类信息主要依靠中介内部较为封闭的途径传播，不属于公众通过其他公开方式可以轻易获取的信息，因此委托人绕开中介人缔约的，一般也应推定为合同之成立与中介人提供的服务有因果关系。

2.委托人与相对人订立的合同应与中介人所媒介的合同具有同一性。

判断委托人与相对人自行订立的合同与中介人所媒介的合同是否具有同一性，我国实务中一般通过标的、价格等因素来认定。一般而言标的应为一致，例如，中介合同载明的成交房屋为“幸福小区33-1-1002室”，而最终委托人与相对人成交的房屋为“幸福小区32-2-1101室”，则不具备同一性，不构成跳单。而价格可以不一致，例如，中介合同载明的成交房屋为“幸福小区33-1-1002室”，成交价为1040000元，最终委托人与相对人成交的房屋为“幸福小区33-1-1002室”，成交价为1000000元，则应当认定双方存在“跳单”行为。

3.要考虑合同订立与先前中介服务的间隔时间。

若存在合法有效的禁止“跳单”条款，那么在约定的期间内跳单均应认定为具有因果关系。在禁止“跳单”条款不存在或者无效的情形下，委托人若绕开原中介人后的短时间内订立合同，一般都会被法院认为是委托人利用了原中介人的服务，该时间宜以六个月作为上限。总之，对因果关系的判断不应拘泥于某一个标准，现实中的案件各不相同，还需要裁判者结合诚实信用原则，根据日常生活经验对个案做出判断。

三、“跳单”案件的一般司法裁判规则

（一）二手房交易中的买卖双方，在房地产中介机构的撮合下形成交易意愿，后绕开房地产中介机构与彼此直接订立合同的行为构成“跳单”，买卖双方应当向房地产中介机构支付中介费用。

在笔者办理的多起“跳单”案件中，对于委托人和中介人签署书面合同，并且在合同中约定“防跳单条款”，即明确约定委托人和相对人在接受中介人中介服务后私下成交后，应按合同约定的比例向中介人支付中介报酬的案件，在办理过程中只要中介人能够证明为双方提供了中介服务，且委托人和相对人完成私下交易，人民法院一般都会按合同约定的中介费比例支持中介人诉讼请求。

但是，若委托人和中介人没有形成书面房屋中介合同，仅形成事实中介合同关系，那么人民法院在案件裁判中，要重点明确以下几点：（1）中介人是否为委托人和相对人提供了合法有效的房屋中介服务；（2）委托人和相对人是否就中介人介绍的房屋达成私下交易；（3）中介人需要举证证明是否将中介费收费标准告知委托人和相对人，不能举证证明的，法院往往酌定委托人和相对人向中介人支付的报酬。以上三点，均需要有中介人一方承担举证责任，证据内容包含包括但不限于：委托人委托中介人提供中介服务的证据，中介人为委托人寻找房屋交易相对人的证据，中介人撮合委托人与房屋交易相对人达成交易的证据，中介人将中介费收费标准告知委托人和房屋交易相对人的证据，委托人和房屋交易相对人完成私下交易的证据等证据。

（二）二手房交易中，购房人接受了房地产中介机构的服务、利用了其提供的信息机会和媒介服务后，绕开此房地产中介机构通过其他房地产中介机构订立合同构成“跳单”，应当向原房地产中介机构支付费用。

该类案件在司法实践中具有较大争议，原因是《民法典》第965条仅对委托人跳过中介方直接订立合同这一情形进行了规定，但是并未释明委托人在接受中介服务后经由另一中介订立合同是否构成“跳单”。但经检索，目前大部分法院在查明事实符合一定条件的情况下，将该种情况也认定为跳单，有力的保障了中介人的合法权益。

规则描述：在二手房交易中购房人接受了原房地产中介机构的服务、利用了其提供的信息机会和媒介服务后，绕开此房地产中介机构，与另一房地产中介机构订立合同，并与房屋出卖人达成交易，同时满足以下构成要件的，构成“跳单”，应当向原房地产中介机构支付报酬：（1）购房人接受了原房地产中介机构提供的服务，原房地产中介机构履行了向购房人报告订约机会或者提供媒介服务的义务；（2）购房人绕开原房地产中介机构，与其他房地产中介机构订立中介合同，并与房屋出卖人达成交易；（3）达成交易主要是基于原房地产中介机构提供的交易机会或者媒介服务，合同订立与原房地产中介机构的服务具有因果关系；（4）购房人存在“跳单”的恶意。

案例：东营合正房地产经纪有限公司诉程某中介合同纠纷案（山东省东营市中级人民法院（2021）鲁 05 民终 697 号民事判决书）

①案情简介

2020年7月29日，东营合正房地产经纪有限公司（以下简称合正经纪公司）带领程某看了案涉房屋，双方签订《物业需求看房单》，约定中介费为总房款的2%。协议另有约定：若程某通过其他中介与合正经纪公司介绍带看过的房屋业主成交，则视为合正经纪公司完成了程某所委托的事务，程某同意按房屋价格的4%向合正经纪公司支付佣金。在当日看过房产后，程某向合正经纪公司表示希望房价能再降些，合正经纪公司回复程某说可以帮忙谈到满意的价格，程某随即给予肯定答复。7月30日，程某支付好帮忙公司3000元中介费。8月5日，程某通过好帮忙公司与业主签订二手房买卖合同，成交价45万元。8月6日程某办理不动产转移手续。8月11日，在合正经纪公司询问程某买房事宜时，程某表示最近不想买房了

②判决结果与理由

一审法院判决程某支付合正经纪公司中介服务费18000（450000×4%）元；二审法院判决维持原判。一审法院认为，《物业需求看房单》中的禁止“跳单”条款系双方当事人的真实意思表示，根据《民法典》第 965 条的规定程某也构成“跳单”违约，故程某应按房屋成交价的4%向合正经纪公司支付佣金 18000 元。二审法院认为，《民法典》对于禁止“跳单”进行了明确规定，本案中的禁止“跳单”条款也不存在法定的格式条款无效情形，应认定为有效。程某是通过合正经纪公司获得了房源信息。在实地看过案涉房产后，程某未对中介服务提出任何不满，其另行委托好帮忙公司与业主完成了最终缔约，构成了对合正经纪公司所提供信息的利用，因此，即使好帮忙公司的中介报酬更低，程某亦构成“跳单”违约。一审法院的判决并不不当，依法应予维持。

综上，本文通过对“跳单”的法律规则、构成要件及人民法院一般裁判规则进行详述，目的是给予律师同仁们在办理此类案件时一些简单的办案思路。本文篇幅较短，对“禁止跳单”条款的性质，还有“中介报酬”或“跳单违约金”等内容未进行深入分析，希望律师同仁们予以见谅。