以房抵债协议的法律分析

作者 于波 编辑 吴雨星

2026-09-11 辅德法评

1、按照民法基本原理，当事人在债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，性质一般应为新债清偿，在新债清偿情形下，旧债务于新债务履行之前不消灭，旧债务和新债务处于衔接并存的状态。而根据债法原理，清偿是消灭债的最主要方式，而清偿除了要有双方合意外，还须有债权人的受领并取得所有权和占有权，才能实现清偿之目的，只有物权转移给债权人，原债务方才消灭。因此仅有合意，而未实际履行物权转移的，原债务并未消灭。

本案中xx公司与xx公司达成的以房抵债协议的实质为通过抵顶房屋清偿xx公司原欠付xx公司工程款的新债清偿法律关系。在债权人与债务人达成以物抵债协议与旧债并存时，确定旧债是否消灭的关键在于新债务是否全面履行完毕，旧债务于新债务履行之前并不消灭。

具体到本案中，xx置业与xx集团虽然签订的《备忘录》及附件约定了“以房抵债”的新债清偿方式支付xx公司欠付xx公司的工程款，该《备忘录》及附件依法成立并有效。但根据庭审中双方所出示的xx号不动产登记信息查询单原件显示《备忘录》及附件约定抵顶的三套房产至今仍然登记在xx公司名下且根据庭审查明上述三套房产亦未向xx公司实际交付，上述证据可以明确证实该新债清偿协议约定的房屋至今仍未向xx公司过户、交付而并未实际履行。故此，xx公司对xx通过以房抵债的新债清偿虽然成立并有效，但因xx公司未办理交付、过户，导致xx公司并未受领并取得房屋的所有权和占有权，清偿旧债的目的也并未能实现，故xx公司对xx公司享有的金额为xx元的旧债并未消灭。

2、最高院2012年第6期公报案例“成都市国土资源局武侯分局与招商（蛇口）成都房地产开发有限责任公司、成都港招实业开发有限责任公司、海南民丰科技实业开发总公司债权人代位权纠纷案”，裁判要旨已经明确 “债务人与次债务人约定以代物清偿方式清偿债务，但次债务人未实际履行代物清偿协议的，次债务人与债务人之间的原金钱债务并未消灭，债权人仍有权代位行使债务人的债权。”

最高院2012年第6期公报案例最高人民法院民事判决书（2011）民提字第210号“本院认为，成都港招公司与招商局公司双方协议以土地作价清偿的约定构成了代物清偿法律关系。依据民法基本原理，代物清偿作为清偿债务的方法之一，是以他种给付代替原定给付的清偿，以债权人等有受领权的人现实地受领给付为生效条件，在新债务未履行前，原债务并不消灭，当新债务履行后，原债务同时消灭。本案中，成都港招公司与招商局公司虽然签订了《债权债务清算协议书》并约定“以地抵债”的代物清偿方式了结双方债务，但由于该代物清偿协议并未实际履行，因此双方原来的3481.55万元的金钱债务并未消灭，招商局公司仍对成都港招公司负有3481.55万元的金钱债务。据此，招商局公司是成都港招公司的债务人，进而是武侯国土局的次债务人。根据合同法第七十三条以及本院《合同法解释（一）》第十一条、第十三条之规定，因为成都港招公司既未向武侯国土局承担注册资金不实的赔偿责任，又未以诉讼或者仲裁方式向招商局公司主张已到期债权，致使债权人武侯国土局的债权未能实现，已经构成合同法第七十三条规定的“债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害”，因此，武侯国土局有权代位行使成都港招公司基于《债权债务清算协议书》而对招商局公司享有的合法金钱债权，但该代位权的行使范围应以其对成都港招公司的债权即注册资金不实的21441941元范围为限。”

而本案涉及的基本案情与上述公报案例涉及的基本案情一致，基础法律关系一致，两案均为债权人代位权纠纷，贵院依法应当参照公报案例裁判观点适用。在公报案例债务人与次债务人达成了“以地抵债”的代物清偿方式了结双方债务，但由于该代物清偿协议并未实际履行，因此双方原来的3481.55万元的金钱债务并未消灭，招商局公司仍对成都港招公司负有3481.55万元的金钱债务。而本案中系债务人xx公司与次债务人xx公司达成的“以房抵债”的代物清偿方式了结双方债务，但由于该代物清偿协议并未实际履行，因此xx公司与xx公司双方原来的xx元的金钱债务并未消灭，xx公司仍对xx公司负有xx元的金钱债务。

3、《民事审判指导与参考》第74辑以及《民事审判指导与参考·指导性案例》2014年第2辑的相关意见也已分别明确“债权人与债务人签订以物抵债协议的目的通常是增加一种清偿债务方式，在以物抵债协议履行完毕之前，原债权债务并未消灭。”“以物抵债目的在于用他物抵原债，抵债行为并未改变原债的同一性，所以只有物权转移给债权人，债务方消灭。因此仅有合意，而未实际履行物权转移的，债务并未消灭，抵债的目的也未实现。”

具体内容如下：

问：甲开发公司欠付乙建筑公司工程款1000万元，甲开发公司与乙建筑公司签订《以房抵债协议》约定一个月内将A房产办理过户手卖至乙建筑公司名下，抵顶工程款。一个月后，甲开发公司未能办理A房产过户手续，乙建筑公司可否请求甲开发公司支付工程款1000万元

答：如果甲开发公司与乙建筑公司未作出《以房抵债协议》替代原债权债务的明确意思表示，甲开发公司到期不履行《以房抵债协议》，乙建筑公司可请求甲开发公司履行原债务。债权人与债务人签订以物抵债协议的目的通常是增加一种清偿债务方式，在以物抵债协议履行完毕之前，原债权债务并未消灭。从常理看，债权到期后，债权人能够接受额外增加一种新的清偿方式，但是以一个不确定的新的债权替代原到期债权，具有较大风险，债权人通常不会同意。因此如果当事人没有作出相反意思表示，签订以物抵债协议不宜理解为替代了原债权债务。

《债务清偿期届满后当事人间达成以物抵债协议但未履行物权转移手续，该协议效力如何确定》（作者：夏正芳、潘军锋，江苏高院；仲伟珩，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·指导性案例》2014年第2辑（总第58辑）

最高人民法院民一庭意见：当事人在债务已届清偿期后约定以物抵债，其本质为代物清偿。代物清偿，是指债权人受领他种给付以代原定给付而使合同关系消灭的法律行为。以物抵债属于实践性法律行为。根据债法原理，清偿是消灭债的最主要方式。而清偿除了要有债务人的给付行为之外，还须有债权人的受领并取得所有权和占有权时，才发生给付的效果。代物清偿只是给付标的的改变，作为清偿之目的，仍应实际履行后才发生清偿的效果。所以，代物清偿的要物性与清偿一样是顺理成章的。以物抵债同样如此，目的在于用他物抵原债，抵债行为并未改变原债的同一性，所以只有物权转移给债权人，债务方消灭。因此仅有合意，而未实际履行物权转移的，债务并未消灭，抵债的目的也未实现。

因此，不论是《民事审判指导与参考》第74辑意见还是《民事审判指导与参考·指导性案例》2014年第2辑最高人民法院民一庭的意见，均是认为“在以物抵债协议履行完毕之前，原债权债务并未消灭”，而本案中不论是双方出示的证据还是庭审查明的事实，xx公司并未按照双方达成的“以物抵债”协议履行房屋的交付、过户等物权转移的义务，因此xx公司与xx公司双方原来的xx元的金钱债务并未消灭，xx公司仍对xx公司负有xx元的金钱债务。

4、《民法典》实施后，最高人民法院在坚持基本民法理论的基础上吸收并参考了上述公报案例、《民事审判指导与参考》、最高人民法院民一庭意见，最终于2023年12月4日公布《最高法院关于民法典合同编通则司法解释》中已经明确规定，“只有履行以物抵债协议后，人民法院才能认定相应的原债务同时消灭”。

依据《最高法院关于民法典合同编通则司法解释》 第二十七条 “债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，不存在影响合同效力情形的，人民法院应当认定该协议自当事人意思表示一致时生效。债务人或者第三人履行以物抵债协议后，人民法院应当认定相应的原债务同时消灭；债务人或者第三人未按照约定履行以物抵债协议，经催告后在合理期限内仍不履行，债权人选择请求履行原债务或者以物抵债协议的，人民法院应予支持，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”，

另外刊登于《人民司法》2024年第1期，最高人民法院起草小组《关于适用民法典合同编通则若干问题的解释》的理解与适用，四、合同的履行与履行障碍问题也明确“......本条还对以物抵债与原债权债务之间的关系进行了界定，认为履行期届满后达成的以物抵债协议构成“新债清偿”，如果债务人或者第三人不履行以物抵债协议，经债权人催告在合理期间仍不履行，则债权人可以选择履行原债务或者以物抵债协议。”

综上，不论是从基本的民法理论、债权消灭的基本原理来看，还是从最高人民法院发布的公报案例观点、《民事审判指导与参考》、最高人民法院民一庭意见等以及观点，以及最高院最新发布的《最高法院关于民法典合同编通则司法解释》以及《司法解释》的理解与适用的规定来看，只有债务人履行以物抵债协议后，人民法院才能认定相应的原债务同时消灭，反之则不能认定原债务消灭。因此，本案中因xx公司并未实际向xx公司交付、过户的三套房产所对应的原债权并未消灭。